市场月报|12月供应显著放量,、热点二线成交“翘尾”且地市量价齐升

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发布时间:2018-01-04 00:46

12月,相关部门再次明确2018年继续施行差别化调控政策,支持刚需以及改善需求,遏制投机购房,“房住不炒”已成共识。年底众房企加紧抢收业绩,市场供应量稳步提升,同环比分别上升了29%和24%,供应、成交双双上行,成交较上月也显著“回暖”,环比增加23%,热点二线城市演绎“翘尾”行情。

  供应:环比显著放量,二、三线城市涨多跌少

12月30个重点城市商品住宅新增供应量环比上升24%,同比上升了29%;虽然调控层面依旧趋严,但迫于业绩的压力,许多处于高速扩张期的中小房企也在年末加紧了推盘的节奏,加之部分地方政府充分关注供给侧改革,积极推进“合规”项目预售证的审批,也使得年末供应量出现了稳步回升。

一线城市供应量与上月大体持平,而整体供应量依旧维持在低位,深圳本月供应量达65万方,是一线城市中唯一同环比齐增的城市,且涨幅均超过20%;二、三线城市的总体供应量也稳中有升,环比涨多跌少,成都12月供应量达到了38万方,环比大增255%;此外诸如西安、郑州、大连等二线城市的环比涨幅也均超过了100%;而伴随着2018年的到来,“因城施政”效应将更为显著,不同能级城市分化较大,一线城市供应量有望小幅上扬,而核心二三线城市供应量将有显著增加的趋势。

  

  成交:环比增长23%,多数城市演绎“翘尾”行情

12月,成交量有了显著回升,30个重点城市成交量为2928万方,环比增长23%,同比下降了13%,成交低迷的情况未发生根本改变,北上广三城12月成交依旧不及2017年月均。

一线城市成交量与上月大体持平,同比下滑41%。北京12月成交量为一线城市中最低,仅为35万方,虽然较上月小幅回升了16%,但整体依旧维持在低位,同比跌幅达到了62%;深圳市场“回暖”较为显著,成交量达到了45万方,同环比分别上涨了90%和28%,一方面源于年末“放量”,供应量大增一定程度拉动了成交,另一方面房企为了冲刺业绩,年末也加大了折扣力度,因而促使其成交量有了小幅回升。总体来看,一线城市成交低迷的状态尚未得到缓解,购房者观望态度浓厚,楼市调控的效果正在逐步显现。

二三线城市环比增长23%,同比减少13%。28个热门城市环比涨多跌少,多数城市成交热度均有了不同程度的回升,以南京为例,12月成交量达到了134万方,同、环比分别大增120%和98%;主要是伴随着供应量的增加,前期政策趋严压制的购房需求在年末得到了集中释放,城北、江宁、江北等区域成为热门区域受到购房者青睐。而少数诸如青岛、东莞、长春、厦门等城市12月成交量有了小幅回落,以长春为例,12月成交量仅为63万方,同、环比分别下降了28%和22%;主要原因是作为刚需跑量楼盘供应量大幅减少,而随着2018年的到来,预计长春市场的成交量也有望小幅回升。

  

  库存:六成城市库存继续回升,9城消化周期超12个月

12月半数城市供求比超过1,其中武汉达到1.9,西安为1.77涨幅也较大;在供应增长带动下本月存量环比也呈增长态势,但除武汉涨幅较大外其余城市变动幅度均在10%左右,,重点城市库存量持续回升。

从消化周期来看,超六成城市消化周期环比下降。其中一线城市全线下跌;二三线城市中合肥、杭州、济南环比跌幅较大,济南仍超18个月警戒线,而重庆、杭州、海口三市不足3个月。佛山、福州、青岛等城市消化周期都降到12个月以下,但仍有9个城市消化周期超12个月。

  

  成交结构:高档产品占比全线回升,90-120平方米产品比重走高

从价格段分布来看,高档产品全线上扬,其中北京上升11个百分点,占比达到60%。上海中高档产品上升12个百分点。深圳中档品成交上扬,中高档产品则有所回落,涨跌幅均未超过5%。整体来看,京、沪、深中档及以下产品占比均不足17%,成交占比仍处低位,中高档及以上产品占绝对成交主力。

从面积段分布来看,90-120平方米产品全线上扬,144-200平方米产品均出现回落,其中,深圳涨跌幅最为明显,90-120平方米产品上升8个百分点。北京本月200平方米以上的产品占比继续上扬5个百分点,占比接近总成交量的一半。上海144平方米以上产品成交小幅回落,跌幅均不超过3%。

  土地:年末迎成交高峰,三四线城市继续量价齐升

  年末是土地市场传统高峰期,12月份土地市场成交规模持续小幅度攀升。CRIC监测的300城经营性土地成交3102幅,环比上涨10%;成交建面24145万平方米,环比上浮13%,但对比去年同期下滑16.1%,成交总价5246亿元,环比上涨24%,同比小幅下滑4.2%,12月市场总体表现为小幅度的量价齐升;土地成交均价小幅回升,本月成交均价2173元/平方米,同、环比分别上涨14.3%和9%;从各能级城市占比来看,本月各能级城市占比变动不大,三四线城市成交土地建筑面积占总成交的8成左右,二线城市占2成,一线城市占比仅有3%。

  溢价率方面,12月土拍土地平均溢价率24.2%,环比上升1.3个百分点,仍处于低溢价运行状态,年末土地成交量增加,理性程度不减。一线城市本月溢价率再度小幅下降1个百分点,仅为4.9%,除北京几宗综合地块溢价率较高外,其余三城均有大量底价成交地块;二线城市本月平均及溢价率也再度下跌4.6个百分点,平均溢价率16.7%,三线城市平均溢价率39.5%,环比增加5.8个百分点。

分能级来看,一线城市成交建筑面积同、环比分别上涨40%和24%,达到两年以来一线城市最大的月度成交量。二线城市本月成交面积环比上涨33%,同比跌落20%,在各能级中环比涨幅最大,在成交量上浮近3成的基础上,成交总金额环比涨幅为31%,同比减少21%,土地市场成交单价基本维持稳,本月成交均价为3942元/平方米,同、环比均下降1%。三四线城市本月成交建筑面积占总成交的78%,占比环比小幅下降3个百分点,但仍维持在8成左右水平,总成交金额为2509亿元,土地成交均价1344元/平方米,土地价格同环比分别提升26%和19%。重点关注的三四线城市中,本月成交量最大的城市为昆山,其次漳州、东莞成交量也较大。

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本文摘自《2017年12月全国市场简报8P》

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